作者WTT
在最近的这段时间里面, 广州科学城这个地方挂出了一批房源, 这批房源的价格是在每平方米一点二万元到每平方米一点五千元的这个区间范围内的, 那么对于当地的那个二手房市场的情况而言, 这样的现象是具有比较大的冲击作用的。
因为片区核心二手商品房的成交均价, 维持在了每平方米2.6万至3.7万元这个水平。这批房源的价格, 甚至不到周边主流房源的一半。
以萝岗和苑为代表, 根据中介推广信息显示这个批次房源是回迁房。只要补缴每平米大概2000元的土地出让金, 就可以完成产权变更手续。这样一来就能拿到完整的商品房房产证。这样就可以实现和普通商品房一模一样的过户权利、抵押权利还有流通交易权利。以后就不再受回安置房交易限制的约束了。
萝岗和苑二期, 这个楼盘的76㎡-91㎡二三房, 现在的挂牌销售均价是12594元/平方米。就算把补缴地价算上去, 每平方米增加2000元, 整个均价也就才在1.5万/平方米左右。
就这样, 你就能买到房子, 而且是科学城核心区的房子, 配套齐全, 也就是人们常说的“学铁商”都有。跟周边最低都要2.2万/㎡的均价比起来, 确实还是非常有吸引力的。
据相关的消息透露, 位于萝岗和苑的这个小区里边的房票数量实际上是非常多的, 总数已经高达340套了。
同时可以了解到的是, 在广州地区的长岭街道、南岗街道、云埔街道以及新龙镇这些不同的地方, 它们基本上推出的都是属于通过房票来进行置换的回迁安置房。并且这些安置房的销售价格实际上是比较低的, 大致就停留在每平方米的1.26万元左右这个水平上面。
可以预见, 将会有一大批规模相当大的超低价房源进入市场。
咱们也不能把深圳那边的这种回迁房低价进入市场的热潮给忽略了, 这到底是咋回事? 其实, 就是因为有一大批在十年以前都是以特别特别的低价搞到的安居房屋, 现在解除限制开始进入到商品房市场里去了。
根据乐有家那边的统计数字来表示, 仅仅是在龙华区里面的上塘中海锦城、还有特发和平里这两个楼盘里面, 那些具备能够转换成红色房产证这种条件的安居房, 实际数量大概就达到了2400套左右。
由于安居房这个类型的房屋, 其建设和购买成本是比较低的, 所以会出现这样一种情况, 就是有的面积在60平方米、户型为两居室的安居房业主, 把自己房子的挂牌报价定在266万元人民币, 这个价格呢, 几乎旁边那些商品房小区的业主, 在当年去买新房的时候所支付的买入价的一半还不到, 要知道那边商品房的入手价位普遍是在500万元人民币这一级别。
因为超低价房源现在进入了市场, 这事情, 对于局部那个楼市来说, 是一定会造成一定影响。
龙华区上塘这两个小区里的安居房释放出来的时候, 就已经有中介担心过这个情况了。因为深圳今年每个月卖的二手房也就只有四千到五千套左右这么个数量。一旦突然之间涌进了一大批价格很低的房源以后, 那一方面就会让房子变得更加难以卖掉。而另一方面也肯定会打击那些商品房的业主们在挂牌卖房子时的信心和叫价的底气。
在那些把配套设施、绿化区域以及公共建筑等服务资源拿来与回迁房住户一并用的小区里, 纯商品房业主所受到的负面冲击, 肯定是更加厉害一些的。
但是, 同时也存有中介的看法, 他们认为现今在市面上, 那些正在观望的客户数量还是比较多的, 此外, 因为是安置户拿来了十分多房源才以比较低的价格就进入到市场当中去的嘛, 这样在某种程度上也是带动了楼盘去库存的过程发生的, 并且也激活了本地房产交易活跃度这一情况的。
确实是这样, 大量的、价格很便宜的回迁房, 符合规定的入市交易, 这个现象对于房地产市场的影响来说, 是包含多个层次的, 这里头既有积极的价值存在, 同时也暗中藏着风险。
从积极方面看, 回迁房补地价转可售之后, 增加中低价位住宅供给, 扩大刚需上车渠道, 降低普通家庭置业门槛, 部分实现保障性住房之外的市场化安居功能。
针对城市更新这项工作这件事来说, 允许回迁房去进行符合规定的交易活动, 这样一来, 也就能够让那些拆迁安置家庭所拥有的不动产真正具备财产的属性, 进而提升居民们的财产性收入。
回迁房的价格有优势, 这个情况吸引了不少原本处于观望状态的购房者进入市场。这样的行为带动了整个片区在看房、议价以及成交这些方面的热度升高。这种趋势有可能逼迫那些商品房和存量二手房进行更加理性的定价, 从而加快市场价格出清的速度。
与此同时, 在同一个板块里面, 当地段和配套都处于基本接近的状态之下, 如果大量以五折到七折的价格挂牌出售房源, 这就可能会导致购房者的心理预期被压低。
对于二手房商品房的业主而言，他们面临着客户被分流的问题, 议价的被迫扩大, 成交的周期也被拉长。尤其在那些新房库存本来就已经偏高、购买力相对较弱的区域内, 再加上新房去化难度随之上升, 回迁房供给的叠加会进一步加剧市场的下行压力。
实际情况是, 人们还得考虑到, 回迁房这一类型的社区, 在物业维护方面、户型规划方面、车位配比方面以及圈层氛围方面, 往往和传统的商品房存在着不小的差距, 如果盲目地购入的话, 很可能会出现居住体验达不到预期目标的情况。
另外还要留意, 只有那些拿到了合规证件的回迁房, 才具备买卖的价值。还有一些在早期就进入市场交易回迁房里面, 也许会面临补缴地价的标准不太清楚、历史遗留下来的产权出现纠纷、还有之前私下里进行买卖结果毁约这类的问题会存在, 所以不管价格变得多么便宜, 都千万不能去购买！
因此, 购房者在看到“市价1/2”的回迁房时, 不能仅仅因为价格便宜就被吸引过去, 还必须认认真真地去计算需要补缴的地价以及税费方面的成本, 仔细核实房屋产权是不是完整清晰的, 亲自去实地考查一下小区里面的物业管理状况和整体的居住环境, 从而把那个看起来很美的价格红利背后所隐藏着的居住方面存在的短板给清楚地分辨出来。
